서울 강남발(發) 아파트 가격 상승세가 인접한 분당을 거쳐 용인 수지로 번지는 가격 동조화 현상이 뚜렷해지고 있다. 강남의 가격 부담을 느낀 수요가 지리적으로 인접하고 생활권을 공유하는 분당, 수지로 이동하는 현상이다. 시장에서는 분당의 ‘국민평형(전용 84㎡) 23억’을 넘은 만큼 수지의 ‘15억 시대’도 본격화됐다는 분석이 나온다.

부동산인포가 지난 6년간(2020년~2025년 10월) 부동산R114 데이터를 토대로 강남~분당~수지 세 지역의 아파트 매매가 추이를 분석한 결과 유사한 패턴을 보이는 것으로 나타났다. 강남이 오르면 시차를 두고 분당과 수지가 따라 올랐고, 시장이 숨을 고를 땐 함께 보합세를 보였다.

신분당선이라는 ‘황금 라인’이 이들 지역을 하나의 경제권으로 묶고, 사실상 동일한 수요층을 두고 가격대만 다른 선택지를 제공하는 부동산 운명 공동체를 형성하기 때문이라는 분석이다. 특히 최근 강남과 분당이 규제에도 가격 상승세를 유지하고 있고, 역사적으로 증명된 패턴이 반복된다면 수지 역시 가격이 크게 오를 수 밖에 없다는 계산이 나온다.

부동산R114에 따르면 11월 강남구 아파트 평균 값은 31억8700만원을 넘어 역대 최고가를 기록 중이다. 한강변 신축을 중심으로는 전용면적 84㎡ 60억을 넘나들고 있으며, 압구정 등 한강변 재건축 단지는 대형 타입을 중심으로 100억원대 거래도 나오고 있다.

분당 아파트 값도 이미 불이 붙었다. 더샵 분당티에르원 전용 84㎡ 분양가는 최고 26억8400만원에 달했지만, 지난달 11일 1순위 청약 결과 평균 100.4대 1을 기록했다. 현재 계약도 순항을 이어가며, 조기 완판이 확실시된다.

10월에는 분당에서 줄줄이 신고가도 경신했다. 시범삼성한신 전용면적 84㎡는 10월 21억8500만원에 거래되며 최고가 거래 기록을 세웠다. 시범우성 전용면적 84㎡도 19억9300만원에 손바뀜이 이뤄지며 가장 비싼 가격에 거래됐다. 재건축 이슈가 없는 아파트도 선호도가 높다. 파크뷰 전용면적 84㎡는 10월 25억9000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

시장의 눈은 자연스레 수지로 향하고 있다. 과거 수지 시세가 분당의 65% 선을 유지해온 ‘65% 법칙’이 다시 소환되는 이유다. 분당이 23억 원이면 수지는 15억 원이라는 공식이 시장의 기대심리를 자극하고 있다.

부동산R114 자료를 분석한 결과, 수지구 아파트 평균 매매가는 지난 6년간 분당 대비 65.4% 수준을 유지해왔다. 분당 국민평형이 20억원 중반대에 안착한 상황에서, 65% 법칙을 적용하면 수지 국민평형은 15억 원대까지 상승 여력이 있다는 계산이다.

실제 수지구 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 84㎡는 10월 15억5000만원에 거래되며 이러한 기대를 증명했다. e편한세상 수지 같은 면적대도 14억5000만원에 매매되어 오름세가 가파르다.

분당과 수지는 신축 공급도 드물어 신축의 가격 상승폭은 더 높을 것으로 전망된다. 부동산R114(렙스)에 따르면 분당과 수지에 2020년부터 올해까지 공급된 아파트는 1900여 가구에 불과하다.

이런 흐름 속에서 GS건설이 용인 수지구 풍덕천동에 짓는 수지자이 에디시온(총 480가구)이 올 연말 공급을 앞둬 관심을 끈다. 신분당선 동천역과 수지구청역이 도보 이용이 가능하며, 전 세대 84㎡ 이상의 넉넉한 중대형 타입으로 공급된다. 아파트 상층부에는 스카이라운지, 게스트하우스 등도 들어설 예정이다.

분양 관계자는 "시장에서는 분당 시세가 뛰면 시차를 두고 수지가 따라가는 학습효과가 있고, 현재 분당 가격을 감안하면 수지가 저평가 구간에 있다는 인식이 확산되고 있고, 특히 희소성 높은 중대형 평형과 특화 설계가 적용된 신축 단지라는 점에서 실거주와 투자를 겸하려는 분당·판교권 수요자들의 문의가 꾸준하다”고 말했다.