수도권 분양시장에서 ‘청약 저조 → 계약 순삭’ 현상이 잇따르고 있다. 1순위 청약 경쟁률이 기대에 못 미쳤던 단지들이 막상 계약에 들어가면 짧은 기간 내 완판되는 사례가 늘어나며 청약 성적만으로 분양 성패를 판단하기 어려운 시장이 형성되고 있다.

지난 4월 경기 남양주시 호평동에서 분양한 ‘두산위브더제니스 평내호평역 N49’은 1순위 청약 당시 평균 경쟁률이 2.7대 1 수준으로 1순위 마감에 실패한 것으로 보였으나, 현장 문의와 계약이 이어지며 7월 완판을 기록했다.

같은 달 분양된 인천 미추홀구 학익동의 시티오씨엘 7단지도 1순위 평균 약 3.43대 1의 저조한 청약 성적을 보였지만, 8월 초까지 전 세대 계약을 마무리하며 완판됐다. 이들 사례는 청약 단계의 ‘숫자’와 계약 단계의 ‘실제 수요’가 서로 다른 기준으로 움직인다는 점을 보여준다.

최근의 정책·시장 환경은 이러한 ‘역전 완판’ 현상을 더욱 부추기고 있다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 규제 지역으로 재편되고 성남·과천·광명 등 경기 주요 지역까지 규제가 확대되면서 실수요자들의 선택지는 크게 축소됐다. 규제 강도에 따른 수요 이동은 서울 접근성이 확보된 인접 지역으로 쏠림을 강화했고, 그 결과 청약 성적이 낮더라도 계약에서는 빠른 매진으로 이어지는 사례가 잦아졌다.

분양가 흐름과 건설비 부담도 기분양 단지로 수요가 몰리는 배경이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 5년간 수도권 3.3㎡당 평균 분양가는 꾸준한 상승세를 보였다. △2021년 2089만2300원(12월) △2022년 2120만2500원(12월) △2023년 2434만4100원(12월) △2024년 2808만6300원(12월)으로 매년 상승했다. 올해 10월에는 3000만 원 선을 넘어 3017만1900원을 기록했다. 분양가 상승 압력이 지속되면서 기분양 단지의 가격 경쟁력이 상대적으로 부각되고 있다는 분석이다.

여기에 원·달러 환율이 1470원대로 오르며 자재비 부담이 증가했고, 중대재해처벌법 시행 이후 현장 안전관리 기준 강화로 인력·관리 비용이 늘어나면서 건설업계의 공사비 부담은 한층 가중됐다. 이러한 요인들이 겹치며 ‘이미 분양가가 확정된 기분양 단지’를 합리적 선택지로 보는 수요가 늘어난 것이다.

전문가들은 현 시장 상황을 ‘실질 가치 중심 의사결정’으로 요약한다. 한 부동산 전문가는 “규제 강화에 따른 수요 재배치, 공사비 상승 압력, 실수요자의 현장 중심 판단 등이 겹치면서 청약률과 계약률 사이의 괴리가 더 커지고 있다”며 “앞으로도 ‘될 곳은 된다’는 공식이 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다”고 했다.

또 다른 업계 관계자는 “청약 경쟁률은 참고 지표일 뿐이며 실제 계약으로 이어지는 수요가 단지의 진짜 경쟁력을 보여준다”며 “입지·상품성·가격 확정성이 명확한 단지는 규제·비규제 여부와 무관하게 빠르게 소진될 것”이라고 전망했다.

이러한 가운데 수도권 비규제 지역에서 신규 분양에 나선 단지들이 실수요자의 관심을 끌고 있다.

중흥토건은 경기도 구리시 교문동 일원 딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 중흥S-클래스 힐더포레를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 1·2단지 총 1096세대의 대단지 규모다. 이 중 전용면적 59·84㎡ 637세대가 일반분양 물량으로, 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형으로 구성됐다. 단지 앞중흥토건 경춘로를 통해 차량과 대중교통을 이용하면 지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역으로 쉽게 이동할 수 있으며, 강남·잠실 등 주요 업무지구 접근성도 우수하다. 또한 상봉역에는 GTX-B 노선이 계획되어 있어 교통 편의성은 더욱 높아질 전망이다. 1차 계약금 1000만원 정액제와 중도금 이자후불제 혜택을 제공해 조기 자금 부담을 줄였다.

HDC현대산업개발·현대건설·포스코이앤씨가 인천광역시 미추홀구 용현·학익 1블록 도시개발구역 공동 2BL에서 시티오씨엘 8단지를 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 46층, 7개 동, 전용 59~136㎡ 총 1349세대로 구성된다. 수인분당선 학익역(예정)과 가까운 역세권 입지로 도보 이용이 가능하며, 한 정거장 거리의 송도역은 인천발 KTX(예정) 개통이 예정돼 광역 교통 여건이 더욱 개선될 전망이다. 도보권에는 초·중·고교(예정)가 신설될 계획이다. 대규모 상업·문화·업무 복합시설 ‘스타오씨엘’ 이용이 가능하고, 약 37만㎡ 규모의 그랜드파크 조성도 예정돼 있다. 남항근린공원, 문학산, 갯골 유수지 등 자연환경도 인접해 있다.

KCC건설이 경기도 김포시 고촌읍 일원 한강시네폴리스 산업단지 조성사업을 통해 선보인 오퍼스 한강 스위첸이 선착순 분양 중으로 완판을 눈앞에 두고 있다. 단지는 지하 2층~지상 25층, 9개 동, 전용면적 84·99㎡ 총 1029세대 규모로 조성된다. 단지 내 국공립어린이집과 함께, 유치원 및 초·중학교(예정)가 도보권에 위치한다. 인근에 상업·업무·복합용지가 조성될 예정이며, 차량 10분 이내에 이마트 트레이더스, 롯데마트, 김포현대아울렛 등 대형 유통시설과 시청, 병원, 중심상권이 자리한다. 또한 분양가 상한제에 더해 1차 계약금 1000만 원 정액제를 적용해 수요자의 호응을 이끌고 있다.